תמ"א 38 או בשמה המלא "תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה", אושרה באפריל 2005 על ידי הממשלה ומטרתה - חיזוק מבנים ישנים. לאחר בדיקות רבות שקבעו כי רב הסיכוי להתרחשות רעידת אדמה חזקה באזורנו, העלולה לגרום לקריסתם של מבנים רבים שאינם עומדים בתקן, החליטה הממשלה להיערך מבעוד מועד ולעודד את חיזוק המבנים הישנים, המונים כ-40% מכלל המבנים בארץ.

המדינה קבעה תכנית ובה תמריצים רבים והטבות משמעותיות למבנים שיבצעו את החיזוק -ובראשן מתן זכויות בניה חדשות לתוספת דירות, שבתמורה להעברתן ובכפוף לבדיקת הייתכנות היזם יוכל כל בניין לזכות בשיפוץ, הוספת מעלית ותוספת שטח לדירות הקיימות (אם ניתן), כל זאת ללא עלות כספית לדיירים.

ושדרוג הבניין לרבות חדר המדרגות , לובי הכניסה , חצרות הבית של הבניין המשופץ לרבות הדמיות ממוחשבות וכן למסור לידי הדיירים הסכם התקשרות מפורט הכולל את המפרט הטכני.

משמעות ההטבות במסגרת תמ"א 38 - עליית ערך הדירות בעשרות אחוזים, שיפור איכות החיים ושדרוג עמידות המבנה מפני רעידות אדמה ושאר מפגעים - ללא עלות מצד הדיירים.

לאחרונה אושרו תיקוני חקיקה שנותנים הקלות ופטורים ממיסוי ומאפשרים את ביצוע הפרויקט גם בהחלטה של רוב של שני שליש מן הדיירים ובכך יש לסייע בפתרון בעיית "הדייר הסרבן", שבעבר היוותה חסם משמעותי בפני יישום התכנית.

תמ"א 38 חלה על מבנים קיימים שהיתר לבנייתם הוצא לפני הראשון בינואר 1980.